Acheter ou vendre sa Maison en viager ?

Le viager est une forme particulière de transaction immobilière où le vendeur (crédirentier) cède un bien à un acheteur (débirentier) en échange d’un paiement initial appelé “bouquet” et d’une rente viagère périodique versée jusqu’au décès du vendeur. Il existe deux types principaux de viager : le viager occupé, où le vendeur conserve le droit d’habiter le bien, et le viager libre, où l’acheteur peut en prendre possession immédiatement. Ce système permet au vendeur de bénéficier d’un revenu stable tout en restant dans son logement.

Un viager occupé permet au vendeur de conserver un droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès, ce qui implique que l’acheteur ne peut pas en disposer librement. En contrepartie, l’acheteur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat. En revanche, un viager libre permet à l’acheteur d’occuper ou de louer le bien immédiatement après la vente, sans décote sur le prix, car le vendeur n’y réside plus

Le calcul du bouquet et de la rente viagère repose sur plusieurs critères :
• Valeur du bien : Le bouquet représente généralement 20 à 40 % de la valeur du bien immobilier.
• Âge du vendeur : Plus le vendeur est jeune, plus le bouquet peut être élevé, car l’espérance de vie est plus longue.
• Occupation : Dans un viager occupé, une décote est appliquée pour l’occupation, influençant la rente.
La rente est calculée en soustrayant le bouquet de la valeur du bien et en divisant le reste par l’espérance de vie du vendeur

En viager libre, l’acheteur doit assumer toutes les charges liées au bien immobilier. Cela inclut :
• Taxes foncières : L’acheteur est responsable du paiement de la taxe foncière.
• Entretien et réparations : L’acheteur prend en charge l’entretien courant et toutes les réparations, qu’elles soient mineures ou majeures.
• Charges de copropriété : Si le bien est en copropriété, l’acheteur doit payer toutes les charges de copropriété, y compris les charges extraordinaires et le fonds de travaux.
• Frais de consommation individuelle : L’acheteur paie également les factures d’énergie et autres frais de consommation

En viager occupé, la répartition des charges est généralement définie dans l’acte de vente. En l’absence de précision, voici comment les charges sont typiquement réparties :
• Vendeur (Crédirentier) : Responsable des charges courantes, telles que l’entretien et les petites réparations, les factures d’énergie, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
• Acheteur (Débirentier) : Prend en charge les grosses réparations, comme celles définies par l’article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs), et la taxe foncière